近日公布的《政府工作报告》提出了要“加强房地产商场分类调控”，“房价上涨压力大的城市要合理添加住所用地”。上一年12月举行的中心经济工作会议对此有着更详细的论述，例如“进步住所用地份额，盘活城市搁置和低效土地”、“加速研讨建立符合国情、习惯商场规律的基础性准则和长效机制”等。《政府工作报告》和中心经济工作会议都强调了“供需结合、因城施策”的调控方针。
长时间以来，不论是在房价过高的期间,仍是在房地产低迷的期间,咱们通常都选用需要调控，也即是经过按捺或推进需要来进行调控，成果是一、二线城市房价好像越调控越高。
单一的需要调控只能使今日的需要变成明日的需要，是一种方针不治本的手法。需要调控是短期、详细的，能够马到成功,但并不能改动大众对房价上涨的预期，乃至有也许强化上涨预期。供应调控更侧重于中长时间，且有助于安稳大众预期。
但是，这些年，在供应层面，国有建造用地供应面积呈逐年降低趋势，其间房地产用地面积降低更多。2013-2015年，房地产用地占供地面积的份额别离为27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地产用地占供地面积的份额为20.8%。在近来一轮房价迅速上涨的16个热门城市中，住所用地供应量削减的景象十分杰出，如厦门同比削减50%，上海削减48%，广州削减42%，北京削减31%。
房地产调控疑问很杂乱，但首要仍是房价和房地产与经济开展的联系这两个方面。一方面，要避免房价过快上涨，另一方面，要将房地产对我国经济添加的贡献率坚持在必定水平。无论是按捺房价泡沫、防危险的方针，仍是坚持房地产商场平稳健康开展、推进经济添加的方针，都与供应密切相关，尤其是一、二线城市的土地供应要添加。
榜首，完成房地产报价调控方针需要添加热门城市供应。
《政府工作报告》和中心经济工作会议的精力都明晰地释放了注重供应端调控的信号。中心层面的方针是准确的、明晰的、一向的。不少城市贯彻了这一思路，如安徽本年对省内库存压力大的三、四线城市削减致使暂停住所用地的供应，而对房价较高的城市，则加大土地供应。
但个别城市近期调控行动却令人不解。比方本年北京商品住所用地方案供应260公顷，较2016年的850公顷降低七成。这一商品房供地规划为五年来最低，2012-2016年北京商品房供地方案均匀也都超越850公顷，2014年则是1000公顷。如今如此大幅度地削减土地供应，如何按捺房价上涨？别的有的城市也存在相似景象。
即便出于控制城市规划、推进区域协同开展的意图，也不该经过削减土地供应来完成，因为这么做简直必定致使房价的上涨，反而进一步加重了区域分化和贫富差距，也会进步城市开展的本钱。在没有合理的别的办法配合的状况下，也许较难完成其初衷，值得方针制定者重视。
还有一个疑问即是工业用地和住所用地的份额。在GDP考核压力下，地方政府倾向于多开展工业出资。北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比别离到达22%、32%和36%，而纽约只要3.9%，东京只要5.1%。纽约居住用地占比则为44%，东京更是高达73%，而我国的北京、广州和深圳这一份额别离仅为28%、29%和26%。住所用地份额过低是我国一、二线城市房价过高的重要原因之一。
第二，需警觉供应缺乏致使房地产出资呈现较大下滑的危险。
与按捺财物泡沫相同重要的一个方针方针，是处理好房地产与经济开展的联系，将房地产对经济添加的贡献率坚持在合理的水平。美国房地产职业添加值占了GDP的12%，德国为10.9%，英国为13.0%，而我国现在为7.8%，所以我国房地产职业还有较大的开展空间，更何况咱们依然处在城镇化的进程傍边。从这一点动身，也不该大幅削减土地供应，更要避免房地产出资增速下滑。实际上，我们对本年经济添加最忧虑的即是房地产出资增速降低。房地产出资降低过多也不符合城镇化、改进居民生活、扩大内需的方向。
当然，我自己对本年房地产出资依然持慎重偏达观的情绪。一是去库存作用显着，会催生房地产公司补库存需要。上一年12月，商品房待售面积同比增速为-3.2%，较2015年同期（15.6%）低18.8个百分点，其间住所待售面积自2016年8月以来负添加。二是上一年房地产出资增速全体处于前史较低水平，较2013-2015年均匀出资增速低4个百分点以上。三是楼市调控并未扭转购房预期。据我国指数研讨院问卷调查的成果，调控办法出台后，近50%的购房者挑选持续张望，待商场调整安稳后再思考入市；还有近30%正本没有购房方案的居民反而开端思考购房；只要13.2%的人因方针调控抛弃了购房方案。四是政府在这次房地产调控中现已开端重视供应端的疑问，因而供应添加的也许性较大。
第三，现在需重视房地产公司的财政危险。
房地产公司的财物负债表健康与否，也会影响到调控能否完成预期方针。当时全方位的、自上而下的大力度调控，比方限购，乃至报价控制，也许对房地产公司构成较大压力，需要重视房地产公司所面对的危险。
首要，房地产职业自身具有资本密集型和劳动密集型的两层特点，而当时劳动力本钱和资金本钱都在上行。加之房地产公司面对信贷收缩的束缚，其融资本钱也许进一步进步。其次，地价节节攀升也对房地产公司构成了较大的压力。再者，报价控制也许会致使房地产公司惜售，使房地产公司的现金流承压，加重公司层面危险的积累。值得注意的是，尽管房价逐年上涨，房企的出售额也屡破新高，但房企的出售净利率却在逐年降低，从2011年的16.1%降低到2015年的10.0%，累计降低6.1个百分点。2016年前三季度，房地产职业净利率进一步降低到8.5%。当然，因为2016年全年房地产公司出售状况较好，危险在财政层面还没有表现，但不扫除将来面对较大财政压力的也许。尤其是中斗室企，也许面对较大压力。一起，房地产公司的吞并好像也在加速，也许构成职业独占，不利于房地产业的长时间健康开展。
